房地产论文发表浅议商品房“偷面积”现象

　　摘要：少数开发商利用政策的漏洞，采取各种各样的手段达到实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的目的，而这种“偷面积”的现象将会带来一系列的问题。本文列举了几种典型的“偷面积”现象，而政府有关部门也正在对“偷面积”现象和行为逐步进行限制和规范，尽量予以杜绝。

　　关键词：商品房,“偷面积”

　　随着社会经济的发展以及城市建设规模不断加大,房地产行业在经济中所占比重也越来越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面积﹑商品房竣工面积﹑商品房销售建筑面积均逐年增长。在商品房交易中，业主与开发商之间因为面积测算产生了不少矛盾。为了加强房地产测绘管理，规范房地产测绘行为，保护广大业主的合法权益，我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》﹑《房地产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规范，同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房测绘实施细则或暂行规定。通过采取以上措施解决许多商品房测绘上的问题，化解了开发商与业主的矛盾，使双方根据法律法规来保障自己的权益。

　　但在最近的商品房市场又出现了一种新的现象，就是开发企业利用相关政策的漏洞，采取“偷面积”的手段来使房子有更高的卖价，获取更多的利益。

　　那么，什么叫“偷面积”?是偷了谁的面积?

　　偷面积大概就是开发商在向政府规划部门上报建筑规方案后，利用规划政策的漏洞，通过各种方式达到最终实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的情况。例如一个普通的户型，在住户入住后，可以通过搭盖楼板加建更多的使用面积，这个加建可以在住户做家装时完成，通行的做法是由住户自己承担加建的安全风险。这个可以加建的面积，就是在方案设计阶段就构思好了的，是预设的、是“偷”来的。偷来的面积因为属于装修得来的，不在需要缴交地价和交易税的建筑面积之列，所以，购房者是欢迎的。对于开发商来说，偷来的面积可以因其实用性而大大促进销售，在土地值钱、钢筋水泥不那么值钱的现阶段，偷面积就对提高每户的售价很有利。

　　从理论上说，因为偷面积的手段的存在，几乎可以让房价上涨插上自由的翅膀。比如，一套100平米的房子、每平米卖10000元，如果偷来30平米，那么对购房者宣布实际价格时，就成了10000除以1.3，为7692元每平米，大大提高了购房者的接受能力，刺激成交。

　　由于开发企业采用偷面积的手段的各式各样，在这里笔者总结一下工作中遇到的情况和开发企业采取怎样的方式来利用政策的漏洞的。

　　1 阳台

　　把阳台面积变成房间是时下一种非常常见的户型设计。这一户型的出现是由于“70/90”政策，为了满足规划的要求，很多楼盘必须开发设计出建筑面积在90平方米以下的套型，如果想设计套型建筑面积90平方米的3房单位，必须通过“偷”面积来实现。

　　实例1：某精装修楼盘，在前期实地测绘时还是阳台，等通过改造﹑装修后交付时已经变为套内，根本看不出阳台影子。

　　实例2：某楼盘全部阳台设计时没有顶盖，交付时另外加装顶盖。

　　根据《南京市房产面积测算规则》实例1中的阳台只能计算为一半面积，实例2中的阳台因为无顶盖而不计算面积。

　　2、入户花园

　　由于入户花园只计一半建筑面积，通过做大入户花园面积可以偷到很大面积，甚至能“偷”出一个房间!还有一种室内花园的设计是可以变成房间的。如河西某楼盘的“N+1”户型，其中一个房间就是由入户花园改成的，该入户花园与一个房间没有太大区别，只是房间的窗户位置变成一个玻璃推拉门。

　　3 、平台花园

　　不少楼盘都有楼下裙楼商业楼上住宅的设计，第一层住宅外往往有一个大平台，不少开发商都会把平台送给该层住户使用，有时候一套80平方米的户型，可以送出上百平方米的大平台，这种户型极受买家欢迎。根据现在的规定这种大平台是不计算面积。

　　4、 架空层、连廊

　　本市某楼盘声称建筑面积119平方米的户型能设计出130平方米以上的使用空间，一套建筑面积230平方米的户型能送90多平方米的使用空间。

　　该楼盘119平方米的单位是四房三卫设计，每个房间面积都超过10平方米，主人房不仅有卫生间更有衣帽间，这是建筑面积119平方米的单位绝不可能做到的。根据规划核准图，发现该户型整个主人房连卫生间和衣帽间近30平方米的面积都是“偷”回来的。原来主人房的空间属于两栋楼宇之间的架空层，开发商将之封闭起来，做成主人套房，供业主使用。

　　5 、花池、空调挡板

　　本市某楼盘，除了把一个内阳台改成房间的“N+1”设计，客厅外的内阳台面积也是“偷”来的。从内阳台一米高的实墙护栏往外看，阳台外还有一块没有任何护栏的水泥板。售楼人员说：“这里算是花池，不算面积的，交楼后你把现在的阳台护栏打掉，在花池外装个窗户，就能变成一间小房了。”另一个也可以变成房间的阳台外面也有类似的花池设计，打掉挡板就能变成一间面积较大的房间。这样不到100平方米的户型就变成四房设计了。

　　6 、飘窗台

　　目前大部分飘窗台只要高度不超过2.2米都不算面积。开发商也喜欢利用飘窗台来“偷”面积。本市某楼盘每个房间的飘窗台都是从地面搭出一个向外延伸的窗台，窗台不加高，与地面水平，窗户高度控制在2.2米以下，以上部分用墙体封住，这样飘窗台面积可以直接成为房间面积使用，完全不算面积。

　　7、 小复式

　　小复式单位也是很常见的“偷”面积做法，楼盘设计出层高5米左右的套型，可以改装成小户型，买一层送一层。有的楼盘设计出高层高的单位，让买家自行搭建阁楼，有的更直接搭好阁楼连装修一起送，只要第二层的层高低于2.2米，就不算面积。

　　8、 上空

　　在规划图纸上设计为上空的地方，开发商利用后期装修的名义重新铺上楼板，开发商利用这种手段又多出一间，而且还不计算面积。本市某楼盘每套房屋设计都有上空，在实地测绘时此处楼板还没有铺上，但钢筋已经预留，很明显是为偷面积而准备的。根椐现有的测绘办法只能根据规划图纸按上空认定，不计算面积。

　　9、 设备平台

　　在规划图纸上设计为设备平台的地方，按目前测算规则是不计算面积的。同样是本市的楼盘测绘人员在现场实测时发现在图纸上为设备平台的地方已经变成了房间，可笑的是开发商为了混淆概念，居然不惜工本用砖把这间房封住，由于没有门能进入这间房间，而现行的测量规范对此类情况又没有具体规定，最后还是按设备平台处理。

　　除了以上方式开发商还采用赠送半地下室、地下室，共享梯厅等名义增加有效使用面积，一些建筑户型的策划设计的重点是从偷面积上下功夫,偷面积(赠送面积)已经是公开的事实，偷面积已经是一种有效的竞争手段。

　　表面上看，这是一个多赢局面：开发商受益、购房者受益。那么，是谁受损?又会产生怎样的问题?

　　首先开发商获取土地是通过竞拍的方式，开发商在竞拍时往往根椐政府规定的容积率等指标来测算地价，如果采用“偷面积”的方式可以在规定的容积率下“偷”出更多的可使用面积，就使的开发商敢于喊高价抬高地价，而这些又反映到房价中最终由购房者买单。

　　其次开发商通过“偷面积”的方式增加了可使用面积，根据现有的测算规则这些面积不能计入产权面积，而现在是以建筑面积计算单价，这使得有“偷面积”的楼盘单价上高于周边楼盘，知情者清楚的是赠送的“面积”可以摊低房价，而不知情的人可能就以为房价已经上升。从政府的统计数据上来看，房价也确实是上升了，实际上这虚增的房价是个误导信息，而房价的虚增会对楼市产生又要涨价的预期，使购房者盲目跟进。

　　然后开发商这一部分‘偷’出来的建筑面积，没有土地成本、没有报规、报建、前期等费用，不会产生相应的税费，这就会使地方政府损失了一部分税费收入，当然免了地价和税费最终损害的还是公众利益。

　　另外开发商用此方法‘偷’出来建筑面积是未获得规划局的批准，属于违章建筑。由于此规划项目的实际建筑使用面积超过规划批准面积，导致整个项目的实际容积率大大提高，原本开阔的公共空间受到挤压，购房者本身的权益受到的侵害。目前已经有购房者意识到此类问题并把开发商告上法院来维护自己的权益。

　　最后在房屋测绘、发证上带来麻烦，由于现场已经装修与规划图纸已经不一样，在认定上容易产生错误。当房屋转移时购房者会认为是房屋测量有误，对测绘发证部门产生误会。

　　目前政府有关部门已认识到开发商通过“偷面积”的方式带来的危害，相关部门已经发布了有关规定对目前市场盛行的“偷面积”行为进行了限制和规范,以后开发商再想通过“偷面积”的行为来钻政策的空子已经不太可能。

　　参考文献

　　1. 国家质量技术监督局2000-02-22发布，2000-08-01实施，中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。

　　2.宁房管(2006)235号文《南京市房产面积测算规则》。

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