经济职称论文发表房地产与国民经济的关系

　　一、引言

　　近年来某些地区房价飙升，催生了楼市巨大的泡沫，增加了国民经济全局的系统性风险，给宏观经济稳定埋下严重的隐患。从2003年至今，央行出台了一系列调控政策，几次上调存贷款基准利率和存款准备金率、取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款的最低首付比例和个人住房公积金贷款利率来控制房地产信贷风险，平抑被投资、投机炒高的房价。随着各项货币政策的实施，尽管房价飞涨的势头有所抑制，但是北京、上海、深圳等地区的房价依然高位运行。

　　房地产业作为典型的资金密集型行业，资金需求大、周期长，其发展离不开金融体系的支持。金融市场上货币资金的宽松程度，影响着房地产市场的景气状况。所以，货币政策是调控房地产业的重要手段和措施。然而，楼市新政策出台后，市场成交量持续萎缩，但房价依然坚挺，市场观望气氛浓厚，货币政策对房价的调控能力也逐渐成为众多专家学者讨论的焦点。本文将通过对2007-2010年全国房价变化进行实证分析来探讨货币政策对房价的调控效果。

　　二、文献综述

　　货币政策是央行宏观经济调控的政策措施，央行运用货币政策调控房地产市场主要表现在两个方面：一是运用一般性货币政策工具，即运用通行的三大货币政策工具间接调控货币供应量，由货币供应量的变化影响进入房地产市场的资金总量，进而影响房价。在我国，利率成为主要货币政策工具，即通过提高或降低利率改变货币市场和资本市场上各种金融工具的机会成本以作为政策信号改变投资者的未来预期来影响房价。二是运用选择性货币政策工具——不动产信用控制，即规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低金额，通过主体限定和比例限制，对进入房地产市场的信贷资金供给规模进行限制。

　　国内学者关于货币政策对房地产价格影响的研究主要集中于利率和货币供应量对房地产价格的影响研究。由于研究时期和研究方法的不一，尽管大部分学者肯定了货币政策对房地产价格具有影响作用，但是对利率和货币供应量对房价的影响程度却出现了结论相左的情况。

　　刘艳丽(2011)从趋势水平和波动水平两个视角出发，对我国货币政策调控房价的有效性进行实证检验。她认为，差别化信贷政策和货币供应量可以在长期趋势水平上调控房价，但利率不能有效调控房价。在房价短期波动调控中，必须将总量调控、供给和需求结构调控全面结合起来，否则货币政策无法有效调控房价。

　　俞康泽、余泽庭(2007)认为，货币政策变量与房价指数有着长期稳定的关系，可以通过货币供应量与利率的调节来调控房价。但是，货币政策对房价调控能力有限，且货币政策对房价的影响存在3-4个月的滞后期。相对而言，利率工具要优于货币数量工具，利率政策的效应随着时间的推延将逐渐显现。

　　陈淮和郑翔(2005)剖析了央行2004年利率调整的宏观经济背景，从房地产开发商、购房者、商业银行、房地产金融发展和房地产市场发展的影响等5个方面，分析了利率调整对房地产市场发展的影响。

　　刘雪梅认为，利率上升不能抑制房价上涨。李雅静、杨毅研究了利率和货币供应量对我国房地产价格的影响，结果表明，这两个变量对房地产价格的影响在短期和长期内存在正相关，但影响不显著。

　　聂学峰、刘传哲运用Granger因果关系检验和协整分析等计量方法实证分析了我国货币政策影响房地产价格的效应，结果表明，货币政策能够影响房地产价格，货币供应量对房地产价格的影响比利率更显著。

　　美国的次贷危机验证了货币政策对房地产发展的巨大影响。例如货币政策宽松，贷款利率低，货币供应量大等，则能促进房地产业繁荣，刺激房价上涨。然而，这一政策如果持续时间过长，则会导致投机活动严重，房价过高，形成泡沫。政策一旦转向，泡沫破裂，房地产市场将面临崩溃，同时拖累金融体系，造成金融危机甚至经济危机。可见，货币政策对于房地产市场的影响巨大。

　　三、货币政策与我国房价的实证分析

　　(一)变量与样本数据

　　本文选取法定存款准备金率(RD)作为货币供应量工具的代表指标，选取一年期贷款基准利率(R)作为利率工具的代表指标，选取全国房屋销售价格指数(HP)代表全国房价的变动，对货币政策调控房价的有效性进行实证检验。本文主要以货币政策变量与房价的关系为基础构建了如下多元线性回归模型：

　　Ln=(HP)=α+β1·Ln(RD)+β2·Ln(R)+(μ)

　　其中，u是随机干扰项，表示其他影响被解释变量的因素。

　　由于从2007年以来央行频繁调整法定存款准备金率和基准利率等货币政策工具，以及考虑到数据的可得性及代表性，本文所有变量均采用自2007年1月至2010年12月的数据。为了消除个别极值的影响以及可能存在的易方差现象，使数据具有平稳性，模型对上述3个变量进行对数变换，采取对数模型。数据根据国家统计局网、国研网、人民银行网站的相关数据整理计算得出。

　　(二)数据结果分析

　　运用EViews软件，得到的模型结果如下：

　　∴Ln=(HP)=3.754+0.443Ln(RD)-0.236·Ln(R)+0.956AR(1)

　　从上述实证结果的主要指标来看，一方面，模型的R2为80.8%，说明解释变量与被解释变量的拟合优度较高，D.W值为2.128，说明该模型消除了自相关的影响;另一方面，各自变量概率均小于0.05，说明均通过了T检验，各自变量统计结果显著。由于本文模型各变量均取了采取对数形式，因此回归系数即表现为弹性系数。

　　第一，利率政策对房价影响为负相关，即利率上升，对房价有抑制作用。实证结果中，利率的回归系数为-0.236，说明利率每提高1%，房价则下降0.236%，影响力度不大。在我国，2007年由于房价攀升，央行不断上调贷款基准利率，希望控制不断膨胀的房地产需求，从而降低房价;而在2008年9月后，受全球性的金融危机影响，房价走低，央行又不断下调贷款基准利率，刺激房地产行业增长。但提高房贷利率并未能明显降低房价，而降低房贷利率则导致房价疯涨。可见，利率政策并未能达到预期效果。

　　第二，存款准备金率政策控制房价效果失灵。本文实证模型中存款准备金率系数为+0.443，表明2007-2010年期间全国房价与存款准备金率同升同降，希望通过存款准备金率的调整来影响货币供应量从而调控房价的目标并没有实现，这说明了存款准备金率政策的失灵。

　　尽管我国货币政策对房价调控有一定程度的影响，但调控能力有限，对房价的调控并没有达到预期目标。从实际经验来看，部分货币政策的警示性作用远远大于其纯粹经济上的作用，对房价上涨的抑制作用在短期内不明显。相对而言，利率政策要优于法定存款准备金率政策。

　　货币政策调控房价的效果有限的原因是多方面的，不仅有货币政策本身的原因，还与我国房地产市场本身有关。一是货币政策存在时滞性，货币政策调控房价的实施需要经过众多路径，从制定到产生效果，一般存在3-4个月的滞后期，因此，效果并不能马上显现。二是引导房价回落的宏观经济政策的关键在于调节需求和供给。货币政策是双刃剑，在抑制需求的同时，也减少了供给，而房价的上升或下降，主要取决于二者的力量对比。相对来说，开发商是优势方，他们可以通过提高房价来转嫁由于货币政策调整而多产生的成本，从而促进楼市继续上涨。三是随着我国城市化进程的不断加快，房地产市场需求旺盛，有效供给相对不足，土地资源稀缺和升值空间加大，土地的升值预期高涨，提高了居民对房价持续上涨的心理预期，推动房价不断上涨。四是我国房价上涨存在明显的地域特征，针对房价波动的货币政策力度难以把握。在我国，以北京、上海、广州等为代表的一线沿海城市的房价涨势远远高于中西部地区，房价上涨是区域性，而货币政策的影响却是全国性的，导致了货币政策调控房价的力度难以把握。货币政策调控力度的不确定性降低了我国货币政策调控房价的效果。

　　四、结束语

　　为实现货币政策目标，应科学完整地进行货币政策工具选择和组合，利率、货币供应量、差别化信贷等政策需要多管齐下，才能发挥出货币政策调控房价的协同效应。同时，货币政策的调整必须保持一定程度的政策连续性，以处理好经济发展与通胀预期的关系。另外，抑制房地产过快增长不仅仅只依靠货币政策。除了货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面的共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。


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