房产金融论文公积金贷款风险分析及控制研究

　　这是一篇发表在《房地产导刊》的房产金融论文。《房地产导刊》是立足广州的国内外公开发行刊物，创刊四年来目前累计发刊100期，总量500万册，已成为华南最具影响力的权威刊物并逐步向北京、天津、重庆等地做强势发展。《房地产导刊》北京版将于11月正式面市。

　　本文针对住房公积金风险防范控制，首先概述了住房公积金的运作模式，进而分析了住房公积金贷款的风险类型，并就强化住房公积金风险防范控制，提出了几项建议措施，可以为住房公积金贷款风险管理提供合理的参考。

　　【关键词】住房公积金 贷款 风险控制

　　一、引言

　　随着我国房地产市场的不断发展，城镇职工的住房刚性需求越来越高，住房公积金贷款数量也越来越高，作为我国主要的政策性贷款，这对于住房公积金贷款管理提出了较高的要求。然而，由于近年来住房公积金贷款规模持续增长以及房地产市场的起伏不定，住房公积金贷款面临的风险隐患也越来越高，确保住房公积金的资金安全，控制住房公积金风险问题已经成为我国住房公积金管理工作的重要内容，这对于确保住房公积金制度的有序运行也具有重要的作用。

　　二、我国住房公积金的运作模式

　　(一)住房公积金管委会决策管理

　　目前我国对于住房公积金的决策管理主要是由政府部门领导下的住房公积金管委会负责，也就是房委会管理，决策的内容主要是制定住房公积金管理制度，并对住房公积金的管理计划、预算和决算以及实施情况等进行审议和监督。

　　(二)住房公积金管理中心具体运作

　　对于住房公积金的具体管理运作则主要是由住房公积金管理中心负责，具体的工作任务就是制定住房公积金的管理计划，具体开展住房公积金管理中的归集、提取、贷款以及资金保值增值等，并对住房公积金的缴存、借贷、结算、核算等进行监督。

　　(三)专户管理

　　住房公积金的缴存以及提取都是采取的专户管理模式，由住房公积金管理中心委托银行代理设置账户，完成住房公积金的设计、缴存以及资金的借贷和归集，并由银行负责完成相应的贷款等业务工作。

　　(四)外部监督

　　住房公积金业务活动主要受到外部的财政部门以及审计部门的监督，监督的内容主要是住房公积金的业务运作经费、决策管理、具体运作等活动是否合法合规。

　　三、住房公积金风险类型及特征分析

　　住房公积金的整体运作管理，从缴存归集的角度来看具有明显的政策性，从运作使用以及核算管理角度又具有明显的金融活动特征，对于住房公积金而言，无论是公积金的提取核算还是委托贷款等，都有着一定的风险隐患。住房公积金的常见风险主要集中在以下几方面：

　　(一)信用风险问题

　　所谓信用风险，就是指在交易活动中由于一方无法完成合同义务的履行而造成的损失。住房公积金的信用风险问题主要有以下几种形式：违规套取住房公积金，即通过伪造购房材料或者是贷款材料等骗取个人公积金;住房公积金的借款人以假手续向中心借款或者是恶意欠款等;房地产开发商担保最终无法履行等风险问题。

　　(二)操作风险问题

　　操作风险问题主要是由于内部程序设置或者是人员管理不当造成的风险问题，操作风险问题也是住房公积金风险中最为常见的风险类型，操作风险主要有委托代办风险、内部管理风险、结算风险、住房公积金信息管理系统风险、员工违规风险、合作伙伴风险以及合同风险等几种类型。

　　(三)市场风险问题

　　市场风险主要是指由于市场供需情况的变化而带来的损失。在住房公积金管理方面的市场风险，主要是指由于房地产市场的变动以及国家相关产业政策调整、金融行业的发展等造成的市场风险问题。市场风险最集中的主要表现在房地产市场价格风险，即贷款抵押物贬值;流动性风险，公积金的资金头寸不足造成的风险;政策性风险，由国家宏观政策、信贷政策、利率政策以及货币政策波动带来的风险影响。

　　四、住房公积金风险防范控制措施

　　(一)加强住房公积金的监管制度建设

　　为了避免住房公积金贷款风险问题的发生，最基础的工作就是完善住房公积金各项贷款风险管理制度。首先，应该加强住房公积金的日常贷款业务管理，尤其是完善住房公积金贷款的内部控制管理以及审核机制建设，可以采取贷款个人负责制的模式，对贷款实施跟踪管理，加强风险的防范控制。其次，完善住房公积金内部的监管机制，尤其是强化财政部门、审计部门对住房公积金的管理监督，加强对住房公积金使用、预算执行的审计监督，严格控制住房公积金管理中出现的财务信息失真、会计造假以及资金流失的问题，确保住房公积金的真实合法合规，确保住房公积金贷款业务流程的安全。

　　(二)加强贷前审查与贷后管理

　　贷前审查与贷后管理是控制住房公积金贷款风险最有效的途径，也是最为关键的环节。在贷前审查阶段，要确保审查的全面性，既要对借贷人的资格信用进行审查，同时更要审查抵押物以及贷款用途，可以通过实地查验的方式确保真实性。对于贷后管理，则应该通过信息系统，建立档案台账，详细登记并定期联系，以便于及时发现各种贷款风险问题并妥善处理。

　　(三)完善住房公积金个人信用信息库的建设

　　个人信用情况是住房公积金风险的重要影响因素，同时也是住房公积金贷款发放管理是否成功的关键性因素。为了规避由于个人信用问题造成的贷款风险，首先，住房公积金管理部门应该重点完善个人信用体系的建设，通过对借款人的教育程度、职业职务、年龄信息、收入稳定性、发展前景、家庭经济环境、抵押房产风险情况、保证人的担保资质与担保能力等，进行全面的综合评估，准确的掌握借款人的各项具体情况，不断提高借款人的信用等级。其次，住房公积金中心在对贷款管理过程中，应该加强信用等级的评定控制，尽可能的采取智能化的手段对借款人的还款能力以及信用进行准确的评定后，加强贷款的审批管理，规避信用风险问题的发生。

　　(四)科学合理的确定住房公积金的贷款规模

　　由于住房公积金是一种相对较为封闭的资金运作体系，具有明显的融资渠道单一与资金来源有限的特点，因此必须通过准确科学的确定住房公积金的贷款规模来防范资金短缺的风险问题。在住房公积金贷款规模的具体确定上，首先应该综合考虑道不同区域的住房公积金的归集情况，归集能力较差则必须控制可贷额度;同时还需要充分考虑到区域的住房商品化程度以及住房公积金贷款人数，如果商品化程度高、住房贷款需求人数多，同样应该适当的降低贷款额度。通过这些措施，尽量维持住房公积金存款增长与需求借贷增长之间的一致性，避免资金短缺风险问题的发生。

　　五、结语

　　在住房公积金贷款规模持续增长的条件下，住房公积金管理部门更应该高度重视住房公积金的风险防范控制，这也是整个住房公积金制度可持续的基础工作。在住房公积金的风险具体防范控制方面，管理部门应该重点针对各种类型的风险，完善贷款风险管理制度，加强住房公积金贷款信用管理，完善还贷管理机制，以提高对住房公积金贷款的防范控制能力，确保住房公积金资金的安全高效使用。

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