地价与房价对城市建成区扩张的动态影响分析

　　摘 要:通过构建面板VAR模型,并以我国省级面板数据为例,实证研究地价与房价对城市建成区扩张的动态影响。研究发现:城市建成区在受到地价冲击之后,当期没有影响,但其他各期脉冲响应值为正,累计响应值达到1.03;城市建成区在受到房价冲击之后,当期也没有影响,但其他各期脉冲响应值为正,累计响应值达到0.41;地价和房价的冲击均会促进城市建成区规模扩张,但在初始阶段房价的影响更加平缓;从方差分解来看,地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价。因此,为促使城市建成区有序扩张,地方政府应发挥地价与房价的调控作用,尤其是地价的作用。

　　关键词:地价;房价;城市建成区;动态影响;面板VAR模型

　　改革开放40 年来,我国城镇化率不断提高,至2019 年年末,常住人口城镇化率达到60.6%,为满足经济发展和人们居住等需求,城市建成区面积不断向外扩张。已有学者研究认为,城市建成区扩张会受到城市化水平[1]、城市居民收入变化[2]、城市人口增长[3]、城市经济增长[4]等方面的影响。分税制改革之后,地方政府对土地财政的依赖越来越大[5-6],刘颜[7]认为,传统市场因素对城市建成区扩张具有明显影响,同时,由于独特的财政制度和土地管理体制,土地财政对城市建成区扩张的影响也越加显著,刘瑞超[8]认为,土地财政规模的扩大显著加剧了城市蔓延。地方政府通过出让土地使用权,获得土地出让金,进而形成土地财政,维持政府支出,因此,地价的变化对土地财政能够产生直接影响。同时,地价与房价存在紧密的相关性,一方面,一个地区的房价越高,会激励更多的房地产开发企业进入该地区,从而增加对土地的需求,促进地价的提升;另一方面,房价主要由楼面地价(总地价除以总建筑面积)、建安成本以及企业利润等组成,地价的提高又会推动房价的上升,因此,两者之间存在紧密的联系,房价的变化对土地财政可以产生较大的间接影响。地价和房价作为土地财政的重要内容,它们的变化对城市建成区扩张具有积极影响[9-10]。

　　但传统上,分析地价和房价对建成区扩张的影响更多是基于静态分析,而静态分析有两方面不足:一方面,我国无论是房地产政策还是土地政策,并非一成不变,而是根据国情不断发生变化,例如房地产的限购、限售政策,以及用来抑制投机行为的“房子是用来住的,不是用来炒的”的政策,自然会传递到地价和房价,进而影响城市建成区扩张;另一方面,土地从出让到地上建筑物的建成,最后到房地产的销售,一般需要2~3年时间,而时间的滞后性,自然也会影响路径的传递。同时,地价和房价作为影响人们日常生活的热点词汇,研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响,也具有一定现实意义。

　　本文通过建立面板VAR 模型,研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。接下来主要由以下几部分组成:首先,建立适合本文研究目的的面板VAR 模型;其次,利用2002—2018年我国31个省、市、自治区的省级面板数据,估计面板VAR模型;再次,基于面板VAR模型,获取模型的脉冲响应函数与方差分解的数据,进而实证分析地价和房价对城市建成区扩张的动态影响;最后是本文的结论和政策建议。

　　一 研究方法

　　向量自回归模型(VAR模型)可以分析经济变量受到相关因素冲击之后的反应[11],但在传统上,VAR模型一般要求较长的时间序列。虽然改革开放之后,我国城镇化率在不断提高,房地产业也获得了快速发展,同时相关数据的统计也在不断完善,但是整体上,地价、房价以及城市建成区等相关统计数据,在时间序列上的统计均相对较短。在具体的模型回归过程中,如果涉及多个变量,过短的时间序列将可能导致模型估计出现偏差。同时,我国幅员辽阔,每个省份的经济发展状况都各有特点,如果采取统一的全国加总数据,将可能会忽视掉各个省份数据之间的异质性,甚至在极端情况下由于没考虑各省份数据的自身特征,导致估计结果不具有代表性。面板数据是由时间序列数据和截面数据组成,面板数据的信息更加丰富,考虑了不同省份之间数据的异质性,同时建立的模型也有更多的自由度。因此,在时间序列相对较短,各省份之间数据又存在差异的条件下,面板VAR模型提高了模型估计结果的准确性以及对现实的解释能力,面板VAR模型的估计结果要优于传统VAR模型。因此,本文建立面板VAR模型实证研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。面板VAR模型为:式中:Yit表示列向量,包括地价、房价和城市建成区面积;εit表示随机扰动项;t表示年份;i表示省份;β0 表示截距向量;αi表示省份效应的列向量,衡量各省份之间的差异;ηt时间效应列向量;βj 表示滞后变量的参数矩阵;p 表示滞后阶数。Holtz-Eakin等[12]认为,面板VAR 模型在实证研究过程中,时间序列的长度只要符合t≥2p+2(本文的时间序列长度为17年,滞后阶数为3,符合该条件),模型中各滞后变量的系数就可以在稳态下获得。

　　二 实证研究

　　(一)变量选择与数据说明

　　以我国2002—2018年31个省、市、自治区(港澳台除外)的省级数据,研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响。涉及变量主要有三个:城市建成区、地价和房价。

　　城市建成区:城市建成区是城市居民主要的学习、工作和生活的活动范围,城市建成区扩张过程中,城市建成区面积也在不断扩大,因此本文用城市建成区面积的变化表示城市建成区扩张,数据整理于2003—2019年《统计年鉴》。

　　地价:一般而言,土地单价等于购买土地的总的价格除以购买土地的总的面积,因此本文利用各省份土地购置费除以土地购置面积表示地价,数据整理于2003—2019年《统计年鉴》。

　　房价:利用各省份商品房销售额除以商品房销售面积表示房价,数据整理于2003—2019年《统计年鉴》。同时,考虑到地价与房价在不同时期上的可比较性,本文以2002年为基期年,利用城市居民消费价格指数对各省份的地价与房价进行修正。

　　(二)单位根检验

　　在实证研究过程中,可能由于模型估计出现伪回归现象,使得估计结果出现偏差,导致不能准确地利用模型进行经济解释。因此在回归之前,有必要对面板数据进行单位根检验。本文首先对城市建成区面积、房价和地价分别取自然对数,ljcq 表示城市建成区面积的自然对数,lfj表示房价的自然对数,ldj 表示地价的自然对数,然后利用PP-fisher检验和LLC检验对上述指标进行单位根检验。对ljcq、lfj、ldj 进行单位根检验发现,面板数据ljcq,ldj,lfj均在1%的显著性水平上拒绝原假设,说明都不存在异质单位根和同质单位根,表明面板数据是平稳的,面板VAR模型在回归过程中不会出现伪回归现象。单位根检验结果见表1。

　　三 结论与政策建议

　　通过构建面板VAR模型,利用2002—2018年我国31个省、市、自治区的面板数据,实证研究地价和房价对城市建成区扩张的动态影响,研究发现:(1)城市建成区在受到地价冲击之后,在当期并没有扩张的趋势,但在第一年脉冲响应达到0.10,第二年为0.13,第三年为0.15,第四年为0.18,第五年为0.22,第六年为0.25,累计响应值达到1.03,整条脉冲响应函数曲线都在水平值0的上方,地价冲击会促进城市建成区的扩张;(2)城市建成区在受到房价冲击之后,在当期并没有扩张的趋势,但在第一年响应值为0.03,第二年为0.05,第三年为0.06,第四年为0.08,第五年为0.09,第六年为0.10,累计响应值达到0.41。整条脉冲响应函数的曲线都在水平值0的上方,意味着房价上升,也会促进城市建成区规模的扩张;(3)但在初始阶段,相对于地价,房价的影响更加平缓;(4)从方差分解来看,地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价。为使城市建成区有序扩张,本文提出如下建议。

　　(一)发挥地价与房价的调控作用,尤其是加强地价的作用

　　地价与房价上涨,都能促进城市建成区向外扩张,但地价对城市建成区扩张的动态影响高于房价。一旦有城市出现无序、蔓延式甚至非常低效的城市建成区向外扩张时,此时地方政府可以制定相关政策,发挥地价与房价的作用。一方面,稳定人们对未来房地产价格的预期,规避投机、炒作等影响房地产市场秩序的行为,防止房价大幅度增长,坚持房子是用来住的,不是用来炒的政策,如“限购、限价”等政策;另一方面,地方政府出台相关土地政策,降低土地价格的增长幅度,如现在有城市在试点“限地价”拍卖土地的政策。同时,地方政府也应放弃部分土地财政收益,不能为增加土地财政收入,而无序扩张城市建成区规模。

　　(二)注重城市的内涵式发展

　　部分地方政府更喜欢城市向外扩张,而不注重内涵式发展,究其原因在于城市建成区向外扩张的成本相对更低。城市建成区向外扩张的主要成本是土地征收的补偿款等,而内涵式发展不仅涉及到城市老城区拆迁、改造等直接成本之外,重要的是还会发生大量的谈判、信息搜寻等交易费用。但如果不注重城市的内涵式发展,将会导致已有存量土地的低效利用。对于企业而言,选择在何处拍卖土地,主要考虑的是经济效益,但对于地方政府而言,不仅要考虑经济效益,还应考虑社会效益。如果城市内部还有很多未利用的土地或者需要改造的土地,地方政府应优先考虑盘活已有的城市建设用地,而不是一味的向外扩张。因此,如果不注重土地资源的合理配置,将可能出现土地利用的低效率现象。地方政府应重视地价冲击对城市建成区扩张的动态效应,防止低效的蔓延时扩张,加强城市的的内涵式发展,从而提高土地资源配置效率。

　　(三)保护农民的合法利益

　　城市建成区在扩张过程中,虽然增加了城市土地供给,并在一定程度上解决了城市居民的住房需求问题,但在另一方面却会影响到农民的利益。我国的国土面积本身并不会发生变化,变化的仅仅是土地用途性质的改变,城市建成区向外扩张,必然涉及到农村土地的征收。从层面讲,农地涉及到粮食安全,而从农民个人而言,农地耕种不仅仅是获得一份收益,更是对未来的一份保障。因此,在城市建成区向外扩张过程中,地方政府应提高征收农地的补偿成本,并尽量提供失地农民的就业机会,保护农民的合法利益。同时拿出土地财政的部分收益,专项用于失地农民的技能培训,增加农民的自身就业能力。

　　参考文献:

　　[1]刘芳,钟太洋.城市人口规模、空间扩张与人均公共财政支出[J].地域研究与开发,2019,(2):61-65.

　　[2]钟国辉,郭忠兴.城市建成区扩张的驱动因素分析[J].统计与决策,2014,(12):103-105.

　　[3]周小平,秦振扬,赵松.住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素[J].土地科学,2019,33(1):40-48.

　　钟国辉

《地价与房价对城市建成区扩张的动态影响分析》

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