房地产企业负债经营风险控制

　　摘要：随着社会的迅速发展，不断颁布的财政宽松政策使房地产行业逐渐成为支柱型产业。但成长往往伴随着危机，由于房地产项目的开发时间长资金回收期长，从事该行业的人员对经营风险的研究不够透彻，风险的防范对策也不够科学合理，导致大量房地产企业存在重大的负债经营风险。本论文以碧桂园控股有限公司为例，分析该公司负债经营风险的成因，提出了针对该公司风险防范的措施。

　　关键词：经营分险；负债经营；风险防范

　　一、碧桂园股份负债经营风险控制不力的原因

　　1．负债经营风险控制意识不足

　　碧桂园控股有限公司的部分高层认为，房地产与国家宏观经济形势密切相关，政府一定不会让房地产行业陨落。因此，公司的项目计划和财务预算中没有过多考虑项目风险和财务风险，而造成没有系统性风险管理措施现象的根本原因是公司没有形成风险管理文化。处于公司经营流程关键点的员工无法正确识别风险，从而导致更多的营运流程风险。该公司根据历史财务信息和经营情况制定业务计划，聘请的专业分析公司对中国经济形势较为乐观，导致决策层高估消费者的购买欲望和支付能力。房地产行业对政策变化非常敏感，再加上政府的宏观调控政策难以预测，一些政策对房地产行业造成的损失是不可避免的。

　　碧桂园的模式以负债经营为主，净现金流量连续三年非常不稳定，这进一步减少了公司持有的货币数量。紧张的资本链无法应对突发事件，公司面临无资金可用的风险。管理层对行业前景的过度自信导致实施了一些更加激进的商业策略，这些策略忽视了负债经营风险的规避。公司将销售任务分解到各项目部门，并根据销售情况确定绩效奖励，这使得各项目部门经理放松了对内部控制的执行力度，以完成销售目标作为主要的考核指标。此外，每位员工的奖金都与销售业绩相关，再加上无人监督的分工，导致员工对自己责任定位的混乱。公司信贷部门也降低了审批门槛，对于那些无法偿还贷款的购买者，也允许他们抵押贷款购买房屋。银行信用记录不佳的买家无法在分期付款的后期阶段按时支付房屋费用，加上公司人员对房款催收的不重视，导致大额应收款项无法收回。

　　以绩效为导向的企业薪酬体系对碧桂园控股有限公司的其他内部控制系统造成了很大的影响。以绩效为主和忽视风险管理的企业文化使员工无法意识到他们是企业经营政策的执行者，而且更难以识别他们职位的风险点。碧桂园控股有限公司缺乏风险识别和沟通机制，其负债经营风险难以控制。

　　2．对负债经营风险预警与反馈存在不足

　　碧桂园控股有限公司体量大，部门多，现存的风险预警与分析信息系统难以应对巨大的信息量并对其进行反馈。加上跃进式的发展削弱了公司对各部门的管理，如果公司无法及时获得分散在各区域的各类信息，将导致公司对风险的识别和应对出现滞后性。各部门为了维持日常的经营承担了大部分的风险分析和风险预警任务。由于地域差异，各分部面对的外部环境也不同，部门反馈的数据也是短期量化的财务指标分析，常常忽略非财务指标的风险分析。这容易使公司在整合各部门的各类信息后难以正确分析出问题的原因，这将导致公司的未来经营计划和资金利用出现偏差。公司整体的预警有效性和准确性不仅需要各部门及时反馈各类信息，还需要强力有效的预警体系规范公司各部门的行为。

　　3．企业负债经营风险控制方法落后

　　碧桂园控股有限公司在日常文化管理中没有强化员工的整体意识和公司价值观，碧桂园以业绩和大规模发展为导向的控制模式存在不足，从公司的部门管理可以看出这个问题。各项目部以业绩和规模为指标希望不断借入更多的资金投入在建工程，没有仔细考虑自身的偿还能力。这些行为使公司总体负债增加，剧增的短期负债不仅增加了费用支出，也引发了资本结构的不合理性。以绩效为导向的内部控制让企业各项目部容易从自身利益考虑，这种单兵作战的经营环境影响了企业真实能力的发挥。在公司中，许多员工认为风险管理是管理层的事情，而管理层认为风险识别和控制任务是财务部门分内的工作。各部门忽视自身的各类信息对于风险管理的价值，未将有效信息反馈给财务部门，这将导致财务部门在项目规划和制订计划时无法正确理解企业当前状况，无法制定出适合企业发展的计划。

　　二、提高碧桂园股份负债经营风险控制力的对策

　　1.重视宏观环境及政策的变化

　　国家对房地产行业的重视是社会有目共睹的，这是因为房地产行业涉及到的上下游行业特别广，其景气程度会影响中国整体的宏观经济形势。为了稳定经济的活力，国家会通过调整银行利率、各种税率或者改变政策来调整房地产市场。这些宏观调控会传导到市场进而影响借贷利率和消费者购买力，使碧桂园的投资规模、战略方向和资金链也受影响。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调影响下，政府明确房地产调控不放松，加快住房基础性制度建设的政策。对此，碧桂园必须调整在建项目的规划，必须更注重实用性住房，通过增加保障性住房的开发来打开新的市场。目前市场上让消费者满意的保障房很少，且保障房占市场比例非常低，增加保障性住房的开发不仅能提高公司的销售量，还可获得政府的财政补贴。

　　2.提高企业全员的风险意识

　　碧桂园高层如果对中国房地产行业过于自信，不重视对风险的分析和规避，就会让整个企业的文化缺少风险预防意识，会导致风险控制系统出现漏洞，出现一系列潜在风险。而且风险的分析和控制不仅仅在于专门的人员，还在于碧桂园各部门所有员工的身上。对各部门和各岗位工作人员进行培训，说明风险控制的必要性，并让员工在发现风险后及时传递风险信息，这样才能应对碧桂园面临的复杂多变的风险环境。在设置专门部门对风险进行防范和规避的前提下，再在每个部门内部设置专门的风险分析人员，分析和传递风险信息，再设置风险控制专业人员对各部门进行日常监督，排除潜在的各种负债经营风险。

　　3.实施全过程风险管理

　　风险控制委员会根据企业目前的经营情况和对未来的市场判断提出风险预警方向给风险预警部门，风险预警部门接受后设置今年的任务并成立信息收集小组和实施对策小组。专门信息收集人员人员收集各部门的初始信息和特殊信息后交由信息收集小组，小组分析出相应风险潜在点后汇报至风险预警部门。部门根据问题讨论出风险应对措施后下达给实施对策小组，对策实施人员就措施与各部门进行对接，保证措施落实到位，并监督年度任务完成情况。在过程中两小组就各自的情况持续反馈给风险预警部门，风险预警部门在年度总结后提交报告给风险控制委员会，由委员会确定是否完成指标。

　　作者金迦勒

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《房地产企业负债经营风险控制》

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